2015年，中国房地产行业度过了“艰难的一年”，在宏观经济供给侧改革的背景下，行业政策、市场大环境乃至游戏规则都发生了根本的变化。进入全新的一年，中国房地产仍然需要伟大的企业为行业指引方向，需要更多的传承与创新。鉴于此，“中国房地产卓越100榜”以全行业的视野为出发点，盘点和表彰2015年度中国房地产行业及上下游产业链中最具代表性的企业表现。
卓越100榜自面世以来，一直秉承专业、客观的态度，寻找中国房地产行业中具有卓越、杰出与非凡气质，并付出100分努力的中国房地产企业；寻找伟大的房地产及相关行业的企业群体、勇于追求光荣的房地产企业，以及跻身中国最优秀行列的地产企业群体。
卓越100榜入榜100家企业，大部分都是我们耳熟能详的企业，但也有一些新面孔。
观察榜单不难发现，万科连续七年成为卓越100榜第一名，可以说是实至名归的行业龙头企业，但总得分77分较此前几年都更低（2014年度：85.5分；2013年度：84分；2012年度：94分）。营运指标方面，万科再次获得满分55分，而且抛离了同样是2000亿规模的绿地及恒大。万科总分的下滑，原因来自于品牌、管理、模式三项指标得分不如此前高。但再次夺得销售金额第一之后，万科毫无意外地再次独占营运指标第一名的位置。
通过以下卓越100指数报告的分析，希望能站在过去的基础之上，为行业的未来发展提供一些参考。
分化的行业，卓越100指数企业市场占有率提升
从2014年开始，越来越多企业开始关注并强调“回款率”这个指标，也让这些企业逐渐正视自身健康与可持续发展的问题。这是水到渠成的现象，毕竟整个行业的大势正在改变，企业也要顺应形势而作出改变。但无论如何，当“去库存”成为行业当下最大趋势的情况下，“销售”仍然是最重要的指标。
国家统计局数据显示，2015年度，中国房地产行业全年销售金额8.73万亿元，销售面积12.85亿平方米，分别同比增长14.4%及6.5%。具体到卓越100指数所关注并研究的企业群体中，入榜100家企业销售金额之和达到3.49万亿，占全国年度房地产销售金额的比重为39.93%（2014年度：39.31%）。也就是说，虽然全国仍然有大大小小数万家房地产企业，但随着行业分化、强者恒强的趋势不断演变，最终卓越100指数关注的100家左右企业能够占据整个行业越来越多市场份额，并成为卓越100指数研究和观察行业的指标性企业。
“强者恒强”的格局在销售表现上已经如此明显，仅按销售金额排名，第一的万科在2015年度录得销售金额2614.7亿元，按全国房地产销售金额8.73万亿元计算，市场占有率为3%。根据卓越100指数体系计算，2015年度全国销售排行前十企业销售总额为15339.88元，按照上述方式计算，前十名企业占据全国市场销售份额为17.57%。
市场占有率是一方面，体现分化最明显的是2000亿规模房企在本年度增加至3家（2014年度：2家）；千亿以上规模房企仍然为7家，但是500亿以上企业已增加至9家（2014年度：7家），最有可能在2016年度晋级成为千亿规模的企业，看起来会是华润置地。针对去库存而言，说简单一点就是要大量销售，这一点在一线城市及重点二线城市并不是问题。2015年，房地产行业去库存的难点在三四线城市，未来也是。
“万宝之争”推动行业前行，并购时代已经来临
自卓越100指数诞生以来，以销售为核心的营运指标，一直是考量房产企业年度表现的最重要参考坐标。卓越100指数统计显示，万科、绿地、恒大在2015年度销售表现中独占鳌头，销售金额分别为2614.7亿元、2301亿元、2013亿元（2014年度：2151.3亿元、2408亿元、1315.1亿元）。
综合近几年数据发现，万科在2014年度被绿地挤下销售第一位置之后又迅速夺回，区别在于万科2015年仍然保持不错的销售增长，而绿地则出现了倒退。对于万科而言，随着“万宝之争”上升为全行业标志性事件，随着深圳地铁及华润的先后进场，无论最终结果如何，未来维持行业龙头地位应不难实现；而绿地在“混改”完成并实现整体上市之后，令人意外地显得稍微有些后继乏力。
恒大从2014年的1315.1亿元增长至2013.4亿元，增长率为53.1%，这种增长速度在千亿规模房企中非常抢眼，可以说让很多人“吃了一惊”。正是基于此，恒大在卓越100榜的排名“突飞猛进”，从2014年的第六名上升至第二名。海南海花岛的“爆卖”是恒大在2015年度销售突破2000亿规模的关键因素，与此相对应的是，恒大在2015年斥资超600亿元在内地及香港收购了大量土地和项目，成为中国房地产并购扩张的代表性企业之一。
毫无疑问，2015年中国房地产行业并购扩张的案例越来越多，并购规模也越来越大。头几年，行业聚焦于融创并购绿城、佳兆业的失败案例，似乎显示房企并购扩张之路并不能一帆风顺，但2015年，融创已经连续完成多宗收购，却不再是行业关注焦点，因为有更多企业加入了这一行列。“做大做强”成为了很多企业不约而同的选择，央企重组整合如是，民企并购合作也是。如此来看，“万宝之争”实际上是推动行业进一步强大的一次并购事件，也许中海与中信的并购重组在2016年突然浮出，正是不想被时代潮流所抛离。
一线城市资源有限，中小房企扩张规模愈发艰难
近几年来，房地产企业分化的形势已经越来越明显，这在卓越100指数统计中是最明显的一个特点。数据显示，入选2015年度观点卓越100指数的前100家企业中，有91家企业销售超过100亿，有50家销售超过200亿，29家超过300亿，18家超过400亿，16家超过500亿。这个数字在2014年卓越100指数中，分别是78家、42家、20家、18家、14家。按此速度预测，2016年度卓越100指数入榜企业的销售规模，或将首次出现全部企业全年销售均超过100亿的现象。行业顶端千亿规模房企数量已经连续三年没有变化，一直维持7家的数量，500亿-1000亿的企业数量则比一年之前多了两家，由7家增长到9家。
从另一方面来看，房企规模越大，要取得突破的难度就越大，500亿以上是全国性规模扩张房企的聚集区，但要跻身这一层次，对于中小房企来说，想要获取资源将越来越艰难。一个城市或一个区域的市场容量总是有限的，要取得突破，必然要在全国热点区域和市场落下棋子。
以城市区域而论，“北上广深”为核心的京津冀、长三角、珠三角三大市场是所有房企的必争之地，紧接着的是以成渝为核心的西部区域市场，以及以武汉长沙为核心的中部区域市场。
在全行业都认识到要“回归一二线”的形势下，一线城市和重点二线城市就成为了成为房企必争之地。而在这些市场资源本就稀缺的情况下，地价和房价的节节攀升就不再是意外。故此，因城施策就成为了一个必然的选择。一线市场高昂的地价与房价，同时也会将越来越多实力不足的房企排斥在外。
融资转向“供给侧”，卓越100指数管窥上市房企
2015年，随着国内政策和融资环境的变化，房地产企业的资金情况得以好转，但人民币汇率及国际金融环境的变化，又使得前些年发行大量海外债券的房企开始承受汇率损失。正所谓“柳暗花明”，虽然佳兆业海外债券重组的黑天鹅事件未见终局，而且海外债市仍然难见明朗，但伴随着大量房企转向国内资本市场发行更低利率的公司债等产品，房企在承担汇率损失的同时，也可以积极置换以往的高成本融资，使得负债率及现金流逐渐好转。
卓越100指数入榜100家中，有70家上市企业，这部分企业2015年度平均资产负债率为74.18%；70家上市企业中，入选上市企业30强（地产G30）的30家企业平均资产负债率为73.80%，这一数据是近两年来首次降低（2014年度：73.90%；2013年度：72.22%；2012年度：72.54%）。通过分析上市企业30强资产负债率可以发现，有3家企业在35%-60%的安全线以内，这一数字在2014年度为0家，2013年度则为3家。与此相对应的是，有19家资产负债率超过70%的警戒线，数量较2014年度的23家减少4家，与2013年度相比则为持平；另有7家企业负债率超过80%，数量与2014年度的4家相比增加了3家；未有资产负债率超过90%的企业。
数据的表现并非绝对，在细微之处窥见其中规律更是艰难。根据卓越100指数连续多年的统计分析，综合过去数年来房地产企业的资金状况表现，所得出的结论是2015年度现金流有所好转。但从流动比率及速动比率来看，房地产企业去库存任务仍然前路难行。上市企业30强(地产G30)平均流动比率为1.66（2014年度：1.67；2013年度：1.64；2012年度：1.61；2011年度：1.72），流动比率水平转向为较差。30家企业中只有2家超过2.0的安全线（2014年度：5家；2013年度3家；2012年度2家；2011年度4家），同样是比2014年度表现更差。速动比率方面，30家上榜企业平均值为0.52，对比2014年度的0.53同样是掉头向下的状态。30家企业中，只有1家企业超过1.0的安全线（2014年度：0家；2013年度：1家），最低则为0.18（2014年度：0.26；2013年度：0.27）。
综合分析可知，虽然有政策及金融环境的支持，2015年房企财务与资金状况有好转的迹象，但是并不能就此乐观。
高利润越来越远，房企盈利能力持续低位运行
房企库存去化体现在销售方面，但去化过程是否健康则体现盈利能力。
对于现阶段的中国房地产企业而言，肯定早已经放下了“高利润”的想法。即使一线城市出现顶级豪宅热销的现象，但这相对于庞大的三四线城市房企库存而言，或许可称之为杯水车薪，仅仅对个别企业和个别项目有利。房企盈利能力一直在下滑，是行业内众所周知的事实。2015年度上市企业30强(地产G30)入选企业平均毛利率为26.44%，较2014年度的31.8%大幅下滑，（2013年度：32.04%；2012年度：39.54%；2011年度：42.73%）。
中国房地产行业最优秀30家上市企业的平均毛利率水平，已经在三四年时间内从40%左右跌至25%左右。这30家企业中，2015年度毛利率水平超过30%的只有9家，毛利率表现优秀的企业中，只有万达、华夏幸福、中海、华润置地等几家是销售规模前十企业。扩大到卓越100榜入榜70家上市企业范围，平均毛利率水平稍好一点，但也只有27.79%。
入选地产G30企业的平均净利率为15.6%，较2014年度的13.16%有所好转，但仍然比2013年度的18.18%大幅降低，对比2012年度的平均净利率23.56%以及2011年度的28.91%，更是大踏步倒退。扩大到卓越100指数70家上市企业，平均净利率进一步下跌，只有13.63%。
在上市企业30强中，净利率水平超过40%的企业由2014年度0家增加至1家（2013年度：1家；2012年度：5家；2011年度：5家）；净利率水平30.01%-40%的企业数量同样是1家，而2014年度为0家（2013年度：2家；2012年度：2家；2011年度：3家）；20.01%-30%的有4家（2014年度：8家；2013年度：7家；2013年度：6家）；10.01%-20%的有16家（2014年度：17家；2013年度：16家；2012年度：17家）；低于10%的有8家（2014年度：5家），其中2家低于5%（2014年度：3家）。
卓越100指数上市企业30强中，2015年度净利率表现最突出的是瑞安房地产，受益于模式及售价的影响，瑞房的财务表现一直在行业中处于较优秀位置，但或许这只是特例。较具代表性的企业应该是中海，作为行业内所熟悉的标杆性企业，中海的财务表现一直维持优秀，但毛利率也由2014年的35.34%跌至32.24%，净利率则由26.27%跌至25.16%。
净资产收益率方面，2015年度地产G30企业平均净资产收益率为6.60%，比2014年度的平均净资产收益率6.78%稍微回落，也比2013年度的7.65%有较大回落。分区间来看，上市企业30强企业中，没有任何一家净资产收益率超过20%（2014年度：1家；2013年度：1家）；10-20%之间的企业有4家（2014年度：3家；2013年度：6家）；低于5%的企业有10家（2014年度：9家；2013年度：7家）。按卓越100指数入榜70家上市企业来统计，平均净资产收益率为5.41%（2014年度：4.96%）。同样没有超过20%的企业（2014年度：2家）；10-20%的企业有9家（2014年度：5家）；低于5%的企业有33家（2014年度：47家），其中4家为负数（2014年度：3家）。
总体而言，在艰难环境下，入榜70家上市企业的盈利能力表现符合行业去库存以及利润收窄的大势。也许通过变革快速周转、快速开发的模式，未来能够寻找到新的利润增长点，而这也是众多房企追求转型、跨界、多元化的动力之一。
市场拼图渐显，卓越100指数企业均价普遍上涨
对于房地产行业而言，销售价格毫无疑问是关键的，“房价问题”一直都是各方角力的焦点所在。具体到卓越100指数企业，我们通过观察这批企业群体的销售均价，可以窥见其中的房价走势，能为我们分析行业提供更多角度。
2015年度，卓越100指数入榜100家企业销售均价为12595元/平方米，较2014年度的11625元/平方米出现不小幅度的上涨，较2013年度的12070元/平方米同样有一定涨幅。在一定程度上，卓越100指数企业销售均价涨跌会受到每年度入榜企业不同的影响，但这种影响不具有决定性作用。一个显而易见的原因是，过去一年，中国房价稳中有涨，甚至一些热点城市房价的涨幅不小，比如深圳。卓越100指数入榜100家企业是这个行业内具有标杆性意义的企业群体，也是过去一年取得了优秀表现的企业。这样一批企业群体，必然在市场中占据着有利的位置，在热点城市和热点区域占有优势份额，是中国房地产市场最活跃的群体。
这100家企业中，均价最低企业为5767元/平方米（2014年度：4999元/平方米；2013年度：5700元/平方米），均价最高企业为34110元/平方米（2014年度：31046元/平方米）。卓越100指数显示，均价在20000-30000元/平方米之间的企业数量为5家（2014年度：7家），10000-20000元/平方米之间的企业数量为44家（2014年度：40家）。
低均价房企群中，碧桂园、建业地产、荣盛发展是其中的最底端。荣盛地产的发展模式决定了其均价难于有深刻改变。与此类似的还有碧桂园，虽然在2015年已经作出“拥抱一二线”的尝试，但如此庞大规模的三四线开发模式想要转身并非易事，所以碧桂园的均价反而较2014年度更低，接近6500元/平方米的均价，可想而知碧桂园的产品主要位于哪些区域。
在转向一二线方面，与碧桂园一直保持较低均价的恒大地产做得似乎更为彻底，2015年度均价已经逼近8000元/平方米，而在此前两年，碧桂园及恒大一直是卓越100指数中低均价企业的代表。从卓越100指数标杆性企业万科、绿地、保利、中海等来观察，万科2015年度均价为12649 元/平方米，较2014年度的11909元/平方米上涨约6%；2015年度，中海均价约12140元/平方米、保利均价12649元/平方米与万科基本相同，绿地则较低，为10576元/平方米。
“回归一二线”加剧土地分化，地王层出不穷
土地是房企的“生命线”，但在“去库存”环境下，全国土地市场热度及房企收购土地热情均有所回落。当然，这是整体市场的表现，具体到不同区域、不同城市，土地市场表现则有天壤之别。
北京、上海、深圳等为代表的一线以及热点二线城市土地市场，在“回归一二线”的行业趋势下，稀缺的土地资源更加抢手，地价、卖地收入屡创新高，这已经是有目共睹的现象。以“地王”为例，2015年度 全国总价地王TOP10集聚在一线城市，北京和上海均有3宗，其后是广州2宗，深圳、南京各1宗。单价最高10宗地王同样分布于一二线城市，上海有4宗，北京、深圳、杭州各有2宗。其中，深圳尖岗山及北京丰台花乡两宗单价地王均超过75000元/平方米；排名第10的北京南苑乡单价地王，单价亦超过50000元/平方米。
统计显示，2015年度卓越100指数土地储备前十企业中，恒大仍然是第一名，土储面积维持1.44亿平方米，但不像以前那样一枝独秀，因为绿地土地储备1.4亿平方米紧随其后；此外，还有碧桂园9532万平方米、万达8259万平方米，都已逼近1亿平方米。在这四家企业之后，其他卓越100指数企业没有任何一家土地储备超过5000万平方米。
绿地土地储备面积与恒大几乎相同令人意外，但考虑到此前因为未上市而无法获取绿地准确的土地储备数据，也情有可原。万达、碧桂园土地储备面积比2014年度也有不同程度的增长：万达由2014年7670万平方米增至8259万平方米（2013年度：6488.2万平方米）；碧桂园则由7568万平方米增加到9532万平方米（2013年度：6267万平方米）。不过万科近年一直保持不超过4000万平方米土地储备的状态值得深思，这也是近几年来万科的“常态”。按照万科2015年度新开工面积2127万平方米计算，不足4000万平米的土地储备不够万科开发两年。卓越100指数统计还显示，土地储备前十名企业总面积为71595万平方米，比2013年的61882.2万平方米增加9712.8万平方米，增长率15.7%。
资产重组众生相：“大鱼吃小鱼”与“强强联合”
房地产企业资产规模的比拼，在2015年显得格外抢眼。无论是绿地整体上市还是招商地产重组为招商蛇口，都是在不同时段成为媒体笔下“挑战”万科的头条。对于卓越100指数入榜企业而言，资产规模也是一个可以观察的重要指标。自从2014年度有两家房企资产规模首次突破5000亿后，2015年度共有万达、恒大、万科、绿地四家企业总资产规模达到5000亿以上，比2014年多了两家。
在全年销售突飞猛进的同时，恒大的总资产规模也从4216.55亿元增长到了5398.47亿元，并从第4名上升到第2名。与此相对的是，万科在总资产规模中的排名进一步下滑到第3名（2014年度：第2名；2013年度：第1名），而万达仍然占据榜首。值得注意的是，2014年度两家规模4000亿-5000亿元的企业在2015年度都已经成功突破5000亿元，但原来3000亿规模以下的企业未有突破到4000亿元，排名第5的保利资产规模约为3800亿元。
2015年度卓越100指数总资产排名前十家企业中，5000亿级别4家（2014年度：2家），4000亿级别0家（2014年度：2家），3000亿级别3家（2014年度：2家），2000亿级别也是2家（2014年度：2家），最后1家则是1000亿级别，所有10家均为上市企业。纵观卓越100指数企业，除了有小部分企业无法获取总资产数据外，总资产超千亿的企业已记录有26家（2014年度：23家；2013年度：18家）。
总资产前十位企业资产总额已达到39591.82亿元，比2014年度前十家企业资产总额34961.78亿元增加4630.04亿元，增长率13.24%（2013年度：25640.96亿元；2014年度增长率36.35%）。行业集中度趋势已经非常明显，但2015年度卓越100指数资产规模前十企业增长速度却在逐渐减缓。
在正常发展积累已经开始失去加速引擎的时候，并购重组也就成为了很多企业的选择，包括万科与深圳地铁、中海与中信、恒大600亿收购等，并购潮流下也不仅仅是“大鱼吃小鱼”，还包括“强强联合”。
