“逆袭”毫无悬念

　　尽管多幅地块被收回，但在二次出让中，万达同样没有任何悬念地将这些地块收入囊中。除了广州萝岗地块加价1亿外，东莞厚街、湛江、柳州地块拿地价格均与第一次一样，这也让外界联想，这样的整改可能就是“走过场”，万达重新收回这些地块早在意料之中。

　　一方面，由于万达前期已经投入了很多人力物力，其他开发商要参与这些地块的“二次竞争”非常难。以广州萝岗地块为例，该地块前期已存在在建工程，前期在建工程费用为1.45亿元，竞得人须在签订合同后30日内缴交该价款。这意味着如果是万达之外的企业拿到该地块，光成本就比万达多出1.45亿，劣势相当明显。

　　记者此前在现场看到，在萝岗地块被收回并准备二次出让期间，往工地上输送钢筋、水泥与木材等建筑材料的重型货车络绎不绝，各个片区均有大量工人正在施工，而接下来还将招聘更多的工人，展示中心的工作人员仍在向到访客户推介万达广场的产品。

　　另一方面，即便删除了“IMAX”这样的前置条件，但其他一些条件和要求也基本上只有万达才能做到。例如，广州萝岗地块在二次出让公告中仍要求买家“6个月内动工（打桩）建设，24个月内必须竣工并投入使用”。

　　柳州万达地块的二次公告也提出，竞买人需持有商业及配套设施面积不少于170000平方米，其中地上商业建筑面积不少于85000平方米，地下商业及配套设施面积不少于84000平方米（含商业面积、配套用房及停车位面积）；自持旅馆（五星级酒店）建筑面积不少于35000平方米，该旅馆配套床位可满足500个；自持地上商业建筑应配套建设面积不少于8000平方米的影城。

　　以上对于竞买人“快买快干快竣工”以及开发能力“强而全”的要求，正是万达的拿手好戏。

　　争议“万达模式”

　　研究万达的拿地模式不难发现，万达拿地均在挂牌前期与地方政府达成共识，竞拍日均几乎以底价拿地，溢价率很低。

　　例如，今年5月召开的柳州重点招商项目推进情况汇报会显示，“通过一系列对接洽谈，目前已有大连万达、深圳海岸集团等6个强优企业与柳州市达成投资意向”。其中，柳州万达广场选址于东环大道，拟建设集购物、餐饮、文化、体育、娱乐等多种业态的“一站式”综合体。建成后，预计将提供8000个就业岗位，每年产生近亿元税收。“目前，项目正处于征地拆迁阶段。”

　　今年3月4日的《湛江日报》则报道，昨日上午（3月3日），市主要领导在京拜访了万达集团董事长王健林。双方就如何加快推进湛江万达广场建设进行了交流探讨，并初步明确项目力争7月动工，2015年开业迎客。

　　在这种前期达成共识的基础上，万达的拿地大多是以低价、底价竞得。例如在前述四幅“逆袭”地块的第一次出让中，广州地块7.3亿，底价7.2亿；湛江地块6.7亿，底价6.2亿；东莞地块14.35亿，溢价8.14%；柳州地块8.46亿，底价8.46亿。

　　政府推手为关键

　　不过，一个巴掌拍不响。万达之所以能够低价拿地，除了万达自身的运作，地方政府的需求更为关键。万达所拿地块大多位于近郊区，这些地块也是地方政府近期重点发展的区域。资料显示，万达这家年收入1400亿元的巨型企业拥有且已开业的万达广场79座、五星级酒店45家、电影屏幕6000块。上世纪90年代因为投身足球而扬名立万的万达目前已成为中国商业地产的龙头品牌。

　　合富置业首席市场分析师龙斌说，对地方政府来说，引进万达这样的知名企业可以带动区域经济发展，但通过市场竞争的话价格就比较高，万达未必愿意来，所以地方政府就愿意牺牲地价方面的利益。

　　龙斌还表示，一旦万达进入后，就可以迅速提升周边土地的价值。这样一来，地方政府与万达就实现了共赢。

　　在这个过程中，万达自然拥有更多的话语权。记者梳理各地媒体报道发现，很多地方政府大员都争着赴北京拜访王健林。对一些规模不大的三四线城市来说，争取万达落户，也是提升城市形象、增强招商引资吸引力的重要筹码。

　　因此不难理解，为了吸引万达落户，地方政府往往会主动为万达“量身定制”设置了很多竞买人的条件，例如规定“影院至少有一个厅作为世界先进电影放映技术厅IMAX”这样的苛刻条件，这样的挂牌出让也让外界质疑为“萝卜出让”。

　　龙斌认为，此次各地万达地块出让风波并不会对万达产生太大的影响，但市场竞争应该是公平竞争、程序公正，“关键在于规则，规则如果不公平，大家肯定会有质疑。”据新华社