长三角楼市观望气氛浓

　　“9·30房产新政”出台之后，让各地购房者翘首企盼的当属落地执行的房产政策了，然而近日央行上海（楼盘）总部关于房产政策落地执行的相关通知再次引发业界热议。

　　10月13日下午，央行上海总部召集辖内18家商业银行举行了座谈会，主题是执行9月30日《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（下称《通知》）的相关精神和要求。在上述座谈会上，央行上海总部明确，上海房贷新政的执行标准中，已有一套房，还清贷款后新增一套算首套，其中有附加条件，就是新增的一套必须是普通商品住宅。

　　此消息一出，可谓一石激起千层浪。最近一直期待新政落地执行买新房的上海市民于先生更是感觉这些天自己的心一直是“悬着”一般。“万一新政执行规定各种高门槛，把我拒之门外，可如何是好？”于先生告诉《中国经营报(博客,微博)》记者。

　　随着“9·30房产新政”出台，记者采访长三角各地楼市发现，看上去很美的央行房产新政，在执行下来的时候，存在利率打折多地附捆绑条件、购房者享受相应利好门槛过高等现象。目前，该区域观望购房情绪依旧浓厚。

　　沪认定标准要求“普通商品住宅”

　　央行上海总部对新增一套房必须是“普通商品住宅”的要求，事实上也是对《通知》的再度强调。央行新政规定，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

　　在上海，“普通商品住宅”是一个颇难达到的要求。根据中原地产的统计，目前上海一手商品住宅成交中，普通住宅交易比重仅在4.6%。

　　上海目前的普通住房标准需同时满足三个条件：一、五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二、单套建筑面积在140平方米以下；三、实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。

　　对于该政策，一位上海房地产业内人士指出，如果按照上海目前的政策，普通商品住宅在内环内几乎没有，主要集中在外环以外。换句话说，虽然政策鼓励刚需和改善型购房需求是释放，有碍于这样一个政策，所以可选择的楼盘主要集中在郊区市场。不排除地方政府从去库存的角度出发，积极尝试此类方式，从而引导购房者到郊区置业。

　　上述人士还指出，如果新政策限制新购住房为“普通商品住宅”，那么受益面比较小，对于市场的实质性拉动有限。

　　另据了解，通知发布后，各家银行在总行层面出台相关细则和实际操作上，打算进一步放松这一标准，不再强调是“普通商品住房”，而是结清购房贷款再购房，即可享受首套房贷款政策。

　　长三角各地银行利率折扣需附多条件

　　对于上海购房者来说，能否享受到“首套房”的政策，与能否申请到央行新政上所说的七折利率的优惠房贷是一样重要的问题。然而一位业内金融分析师指出，就目前而言，所谓7折利率似乎缺乏实质意义，因为贷款利率早已市场化，是否优惠是银行的权利。换句话说，银行会按照央行“认贷不认房”的新政策。

　　而记者在采访中也发现，目前长三角区域不少地方已经出现了银行执行利率折扣的同时要求购房者必须具备一些“附加条件”。所谓“附加条件”，就是不同银行针对购房人资质，例如购房人需要在银行办理一定数额的存款、购买银行内部理财、保险等产品，或者通过中介公司申请贷款，才能享受到利率方面的优惠。

　　对此，中国指数研究院杭州（楼盘）分院研究总监高院生表示：“从目前来看，地方一些实施细则还没有落地，但是实际在执行过程中，一些区域银行已经开始执行新政了。新政上所说的是最低利率可以做到七折，这种情况是不存在的。目前据我了解，江浙沪区域各地一些银行基准利率一般是下浮9折，95折扣，但还要捆绑各种条件，比如需要购买银行5万元的理财产品或者金融资产必须达到一定门槛等规定。这些规定与央行"9·30新政"上的一些政策并未完全匹配，毕竟央行做出一个总体规定，各地商业银行会根据自身的商业利润机构、风险管控、盈利情况等来自主决定基准利率。”

　　记者同时注意到，在这两天上海一些新闻报道中，上海地区目前有兴业、招行、中行等几家能给出85折或95折的优惠，但折扣也是针对“有条件”的优质客户，比如商贷额度需要达到一定的标准，或是在贷款行有一定量的存款，或是有买相应额度的理财产品等条件。

　　比如，兴业银行(601166,股吧)上海分行给出85折的优惠，但规定购房者所申请的商业贷款必须在总额200万元以上。农业银行(601288,股吧)规定，给予95折优惠的前提是购买理财产品等。而记者实地采访苏州（楼盘）、杭州等区域后发现，这种购房折扣利率附加多条件的做法在各地银行很普遍。

　　观望情绪依然浓

　　尽管各银行细则仍在制定中，但成交已有好转迹象。而熟悉杭州楼市的高院生则表示：“从目前来看，杭州其实交易量还好，有了小幅度上涨。因为新政发布到现在刚过去两周的时间，目前来看还没得到很好的显现，但是从近两周杭州新开盘的情况来看，应该是还有比较好的体现，有些楼盘的去化率得到了不错的提升，这种情况是存在的。放松限贷的政策信号释放出来，对市场的利好是不能否认的。”

　　据上海中原地产研究咨询部数据显示，10月1日至13日全市一手商品住宅成交面积30.9万平方米，比9月同期增加14.0%。

　　对此，中原地产资深分析师张海清表示：“各银行的信贷政策基本延续央行信贷新政的口径，所以预计各行的信贷细则不会给市场带来任何惊喜。从市场心态来看，短期内市场"空窗期"带来的交易紧迫感还会继续释放。而一旦贷款细则落地后，刺激力度有限，交易可能继续观望。”

　　一位不愿具名的业内人士也置评：“虽然市场各方都在翘首企盼新政落地，然而从风声来看，并不会有太多惊喜，目测落地后的新政对新房市场的促进效果或有限。”

　　江苏省房地产经济学会副秘书长杜庆江则表示：“一般政府政策出台，会有1~3个月的红利周期，此番国庆节之前出台的央行新政，具体要看看10月和11月份的市场表现。如果购房者还是观望，银行还是没有特别好的信号，地方政府还没有好招出来，这样子市场利好也看不出来。”