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央行放开限贷 地产商冬天能逆袭吗

2014-10-18 17:26:47 来源:当代商报 编辑:

  在国人欢度国庆黄金周假期之际,央行出人意料地在这个时间节点宣布放开限贷,其刀锋所向值得深思。在记者看来,央行此次松绑限贷,其关键词就是三个字“改善型”。在这个文件没有出台之前,国人向银行申请贷款购买改善型住房也就是俗称的“二套房”时,央行要求首付款比例不得低于40%,而各地银行在具体执行二套房首付款比例时,一般要求首付款比例在60%,例如南昌就要求二套房首付比例为70%,而且二套房贷款利率一般为基准贷款利率的1.1倍甚至更高,这使得国人意欲通过银行贷款来购买二套房基本成为泡影。当然了,央行原先为何出台如此严厉的二套房贷款政策,主要是为了抑制资金过多流向房地产行业,避免房价被过度炒作。

  时过境迁,房地产行业经历了黄金十年的高速发展之后,在进入2014年之后出现了“歇歇脚”的势头。数据统计显示,今年8月,列入房价重点考核的70个大中城市中,有64个城市的房价出现下跌。面对房价下跌和新房销售量节节下滑,近年来持续依赖“土地财政”的各级地方政府无不叫苦连天,使出浑身解数力保楼市。原先实施新房限购政策的46个城市中,纷纷放开新房限购,如今只剩下北上广深这四个一线城市尚未放开新房限购。

  不过,各地纷纷放开新房限购政策之后,期待之中的买房人依然是难觅踪影,黄金周期间,记者在西安看到,林立在西安三环内外的新楼盘上,纷纷打着“限购放开不涨价,楼市回暖不捂盘”的横幅四处招徕买房人,但是来到售楼处看房的人们却是寥寥无几,这让原本认为限购政策放开后会引发一波购房潮的地产商叫苦不迭,一致发出“拿地就能赚钱”的时代已经一去不复返了的哀叹。在限购放开依然难以摆脱新房销售窘境的背景下,地产商力逼地方政府出台新的措施刺激新房销售,只是地方政府能够做的用于拯救楼市的招数基本已经做了,实在是没有潜力可挖,唯一能够刺激新房销售的只有放开二套房限贷政策,引导银行资金流入新房销售市场,而这个政策的放开并不是各地政府能够左右的,只有寄希望于央行了。

  于是乎,眼见限购政策依然无法拯救低迷的楼市,各地政府纷纷上书央行,希望央行能够放开二套房限贷政策。而9月份公布的8月全国经济数据显示,工业增加值同比增长6.9%,创出68个月以来新低,房地产投资增长同比减少13.2%,连续7个月下跌。低迷的经济增长数据也让央行坐立不安,如果任由楼市继续低迷,今年的经济数据难看将成定局,本着“两害相权取其轻”的原则,央行松绑限贷的政策就这样出笼了。

  按照新的二套房房贷政策,付清首套房房贷后,购买二套房的房贷将比照首套房房贷政策执行,这无疑大大减轻了国人购买二套房的经济成本,刺激了潜在买房人的购房欲望,看上去的确很美。中原地产项目部总经理黄韬在接受媒体采访时表示,央行房贷新政对房地产市场将有利好的作用,未来新房成交会更加活跃,发展商也会积极出货,成交量会上升但不会暴涨,价格还是以保持稳定为主,因为这只是将之前收紧的政策放松而已。黄韬续称,这一调整,会更加符合金九银十量升价稳的预期,但楼价不会那么快上涨,因为目前的货量仍然比较庞大,还是会以走量为主。国泰君安宏观分析师任泽平认为,毫无疑问,这是迄今为止最具力度的楼市救市政策,复制了2008和2009年救市的做法。民生证券首席宏观研究员管清友表示,“认房不认贷”如期兑现,购房者首付资金要求下降,改善型需求短期或集中释放,一线城市、核心地段需求将明显回暖。但是,目前银行基本对房贷实行基准利率,自由定价体系下,房贷利率触及下限的可能性不大。

  一石激起千层浪,央行松绑限贷,让业内专家和地产商自然是欣喜异常,尽管是在国庆黄金周期间,很多财经媒体也是闻风而动,大多对楼市后市走稳抱有谨慎乐观态度。不过依笔者看来,央行此举,与其说是救市,不如说是画饼。换而言之,央行此举,不得已而为之的成分居多,做秀的成分居多,难以在短期对楼市回暖起到实质性作用,只是对楼市的中长期走势起了稳定军心的作用。

  我们知道,从2004年到2013年,楼市经历了高速发展的黄金十年。在这个楼市发展的黄金十年中,购房人申请通过银行贷款购买新房多是从2005年开始,从2008年到2010年进入加速阶段,贷款期限以20年到30年居多。我们假设,国人购房从2005年申请首套房贷款,贷款期限为15年,以此计算,还清首套房贷款的时间为2020年。也就是说,到了2020年,已经在2005年通过银行贷款购买首套房的购房人在还清银行贷款并准备购买二套房时,才有望享受到央行此次公布的限贷新政,而对于大多数在2010年才出手买房的国人来说,要想享受到央行的限贷新政,还得等上15年。这样看来,央行此番看上去很美的松绑限贷新政,不是画饼又是什么

  当然,央行此番松绑限贷,对于股市中走势同样低迷的地产股来说,无疑是带来了一个大炒特炒的机会,但是对于地产商而言,要想摆脱目前新房销售举步维艰的窘境,指望央行再度出手恐怕是没有指望了。

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